Bail locatif : Comment le rompre ?
Il arrive parfois qu’un propriétaire donne fin à un bail locatif mais le plus souvent il s’agit du locataire lui-même qu’il le rompt. Toutefois, que ce soit l’un ou l’autre, des règles doivent être respectés envers l’autre lorsque les deux parties se séparent et nous allons voir lesquelles dans cet article.
Quelques infos sur le bail locatif…
Le bail locatif est un contrat entre un propriétaire et un locataire. Le propriétaire donne jouissance de son bien au locataire contre une somme d’argent généralement mensuelle qu’on appelle le loyer.
Ce bail locatif est d’une durée de trois ans reconductible pour une location nue (c’est à dire sans meuble à l’intérieur du logement) et d’un an reconductible lors d’une location meublée.
Depuis 2015, la loi ALUR impose un contrat de bail type pour les nouvelles locations que vous pouvez télécharger sur cette page par exemple.
Le propriétaire et le locataire ont le droit de mettre fin au contrat de bail locatif mais à certaines conditions qui ne sont pas les mêmes que l’on soit l’un ou l’autre.
Le propriétaire
Le propriétaire ne peut donner fin au bail locatif qu’a une seul période… quand le bail se termine (tous les trois ans ou tous les ans selon que c’est une location nue ou meublée) et pour seulement trois raisons.
Tout d’abord, si le propriétaire souhaite vendre le logement vide mais là au départ le propriétaire n’a pas le choix du potentiel acheteur puisque le locataire est prioritaire pour acheter le bien.
Ensuite, si le propriétaire souhaite habiter dans le logement ou un de ses descendants (parents, grands parents, arrières grands parents) ou ascendant (enfants, petits enfants, arrières petits enfants)
Enfin, il peut également mettre fin au bail locatif également pour un motif légitime et sérieux (sous location alors que c’est interdit dans le contrat de bail, paiement des loyers et charges reçus mais souvent en retard, troubles du voisinage, etc…)
Il y a par contre une seule condition pour ces trois raisons (a part celle qu’elle soit justifiée et respectée), c’est qu’une lettre recommandée avec accusé de réception soit envoyée à chacun des locataires (donc deux par exemple si deux personnes sont indiquées sur le bail locatif) ou qu’un acte d’huissier soit remis à tous les locataires au moins six mois avant la fin du bail et que la raison de cette fin de bail soit indiqué de manière explicite sur la lettre recommandée ou l’acte d’huissier sous peine de nullité (donc le bail locatif continuerait pendant trois ans pour une location nue…).
Toutefois, une autre condition est ajoutée si le locataire à plus de 70 ans et perçoit moins d’une fois et demi le smic puisque la, le propriétaire devra obligatoirement proposé un relogement.
Le propriétaire peut également faire jouer une ou plusieurs clauses résolutoires en cours de bail, ces clauses sont les obligations du locataire indiqué dans le bail signé et qui ne serait pas respecté (par exemple non paiement de la caution, non paiement de X nombre de loyers consécutifs, non paiement des charges, pas d’assurance habitation, etc…)
Là, cela permet donc au propriétaire de faire constater ce ou ces manquements du locataire par un huissier qui par acte donnera deux mois à ce même locataire pour se mettre en conformité avant de faire constater par un juge, la résiliation du bail locatif en cours pour clauses résolutoires non respectées et qui entraînera un départ d’office du locataire dans les conditions ordonnées par le juge ou une expulsion locative si celui-ci n’obtempère pas.
Le locataire
Le locataire, lui, peut rompre le contrat de bail locatif dès qu’il le souhaite par lettre recommandée avec accusé de réception.
Toutefois, il doit respecter un préavis de trois mois pendant lesquels il doit continuer à payer les loyers et les charges du logement.
Ce préavis est ramené à un mois dans plusieurs cas, si vous êtes au RSA, que vous quittez le logement car vous venez de perdre votre emploi, êtes muté ou venez de trouver votre premier emploi ou lorsque une personne de plus de 60 ans est obligé de déménager à cause de sa santé.
Bien sûr, des justificatifs peuvent être demandés par le propriétaire…
On peut donc constater qu’il est plus facile pour un locataire de dénoncer le contrat de bail qu’un locataire…
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Avez vous déjà utilisé le nouveau bail type de la loi ALUR ? Est-ce que vous trouvez normal qu’il soit plus facile pour un locataire de rompre le contrat de bail que pour un propriétaire ?
