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Acheter un immeuble, vous êtes sérieux ?

 

Plus de 300€. C’est le gain brut que rapporte le premier investissement locatif de Tom. Chaque mois. Sans rien faire ou presque. Et il est possible de faire mieux. Alors que la majorité d’entre nous pense qu’il est impossible de gagner de l’argent avec l’immobilier avant de (trop) nombreuses années, Tom va vous montrer qu’il est possible d’acheter un bien, puis de le mettre à louer. Pour 0€ sortant de votre poche. Ou presque. Qui a dit que l’investissement locatif n’était pas une bonne idée ?

 

Cet article vous est proposé par Tom.

Son blog propose différentes manières de gagner de l’argent, qu’il a pu tester et valider de son côté, et qu’il se propose de partager avec tous, en toute transparence.

Je lui laisse la parole.

 

Arrondir ses fins de mois

Avant d’aller plus loin, partons d’un constat que nombre d’entre nous partage : le salaire, en plus d’éventuelles aides de l’Etat, est pour beaucoup l’unique source de revenu du foyer. Cette situation peut être problématique a plus d’un titre :

• Première chose, ce salaire peut être limite, voir insuffisant, pour subvenir aux besoins de la famille.
• Second point, si les sommes versées par votre employeur correspondent à votre seule et unique source d’argent, vous vous retrouveriez bien embêté si celle-ci venait à disparaître du jour au lendemain. Ne soyons pas plus pessimiste que de raison, mais disons qu’un licenciement ne serait pas sans impact sur votre rythme de vie !

Pour casser cette dépendance, il n’y a pas 36 solutions : il vous faut identifier d’autres moyens de faire rentrer de l’argent dans les caisses. Il vous faut identifier quelques compléments de salaire à mettre en place pour mettre un peu de beurre dans les épinards. Ça vous parait plus facile à dire qu’à faire ? Alors dans quoi faut-il se lancer ?

Bonnes nouvelles, plusieurs pistes existent pour répondre à cette question. Pour certaines d’entre elles, vous les connaissez déjà : bourse, investissement locatif, business internet, … Autant de solutions qui permettent de dégager efficacement des revenus complémentaires. Vous savez ce qui est réellement le plus dur dans ces items ? Non ? Le plus difficile, comme dans beaucoup de domaines, c’est simplement de se lancer !

 

L’investissement locatif oui, mais pas celui de Monsieur Tout le monde

Nous allons aujourd’hui nous intéresser à l’une de ces pistes. Nous allons parler investissement locatif. Un investissement concret, solide et palpable. La pierre. Là encore, plusieurs options s’offrent à vous.

Vous pouvez investir dans des appartements. Comme tout le monde en somme. Je ne dis pas que vous ne ferez pas de bonnes affaires. Mais la concurrence sera rude. Et si vous tentiez plutôt d’autres voies. Première piste : investissez petit. Regarder du côté des parkings ou des garages, il est possible d’y faire d’excellentes affaires. Le coût d’achat étant moindre, le risque financier le sera également.

Deuxième piste, diamétralement opposée : investissez gros. Regarder à investir directement dans un immeuble de rapport. Non, vous ne rêvez pas. J’ai bien dit « IMMEUBLE ». Ça fait un peu peur, non ? Rassurez-vous, tout va bien se passer ! 🙂

Commençons par tordre le cou à quelques fausses idées et à quelques préjugés :

• Non, acheter un immeuble de rapport ne signifie pas acheter un bien avec 10, 20 ou 30 appartements. Il est possible de faire l’acquisition d’immeubles composés uniquement de 2 , 3 ou 4 lots.
• Non, acheter un immeuble de rapport n’est pas plus cher qu’acheter un appartement. A condition de bien chercher et de ne pas viser les immeubles neufs situés en centre-ville des plus grandes agglomérations de France, il est possible de trouver des biens à moins de 200 000€. Voir moins de 100 000€ pour ceux qui n’ont pas peur des travaux. Tout le monde n’habite pas dans les grandes villes. Alors soyez sûr qu’il y aura toujours besoin de logements et de locations dans des villes de taille plus modeste, type préfecture ou chef-lieu.

Bref, en une phrase : acquérir un immeuble n’est pas plus compliqué ou plus cher qu’acheter un appartement. Alors n’ayez pas peur de vous renseigner sur le sujet.

 

Oui, mais pourquoi donc acheter directement un immeuble de rapport ?

Ok, Tom, on a bien compris : acheter un immeuble de rapport n’est pas plus difficile  que faire l’achat d’un appartement. Certes. Mais concrètement, quels avantages puis-je en espérer ?

Votre question est légitime. Je vais y apporter quelques éléments de réponses, fruit de mon expérience personnelle dans le domaine.

Premièrement, acheter un immeuble réduit mécaniquement le prix d’achat au m². Il est moins cher d’acheter un immeuble de 200 m² que d’acheter 3 appartements de 67 m² au même endroit. Vous profitez naturellement de l’effet volume.

Deuxième point intéressant, dans la même veine. Les frais de notaire pour un immeuble de 200 m² sont plus faibles que les frais de notaire pour les 3 appartements évoqués plus haut. Encore des économies.

Troisième point. En ayant plusieurs lots, vous réduisez votre risque de vacances locative. Si vous avez un appartement et que le locataire s’en va, vous ne récupérerez aucun loyer jusqu’à la rentrée du locataire suivant. Aucune rentrée d’argent pour payer votre mensualité de prêts. Avec un appartement de 3 lots, le risque d’avoir les 3 lots sans locataire simultanément est plus faible. Intéressant, non ?

Quatrième point, la concurrence sur cette niche immobilière est plus faible. Moins d’acheteurs, donc plus de facilités pour négocier le prix d’achat.

Dernier point, qui découle en partie des précédents : vous trouverez plus facilement des rentabilités intéressantes avec un immeuble. Et ça, c’est finalement le nerf de la guerre. Non ?

Vous voulez quelques chiffres ? De mon côté, je possède depuis quelques temps un immeuble composé de 3 lots. Il me rapporte plus de 1 100€ de loyers par mois. Sans aucun apport auprès de ma banque, mes mensualités sont aujourd’hui d’environ 800€. Soient plus de 300€ de cashflow brut par mois. En déduisant les charges et autres, j’arrive globalement à 0€. Certes, ça fait un peu moins rêver. Mais ça reste tout à fait sympathique, puisque concrètement cela signifie que j’ai acheté ce bien pour 0€ par mois… 🙂 Et comme je l’évoquai en introduction, il est possible de trouver et de réaliser de meilleures affaires que celle que je viens de vous présenter.

En résumé, si vous voulez maximiser vos chances de réussir votre investissement immobilier, n’investissez pas comme tout le monde. Ne suivez pas la foule et cherchez à trouver et identifier des investissements alternatifs (à l’île Maurice par exemple 🙂 ). Moins concurrentiels. Avec des rendements plus intéressants. Des rendements à deux chiffres. Et lancez-vous.

 

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Avez vous déjà penser à investir dans un immeuble de rapport ? Qu’en pensez vous ?